Najlepsze polskie miasto do zakupu mieszkania (i dlaczego nie jest to Warszawa ani Kraków?)

Rynek nieruchomości w Polsce dynamicznie się rozwija. Jak kształtują się średnie ceny zakupu mieszkań w największych miastach? Jaka jest obecna sytuacja na rynku najmu? Co sprawia, że warto inwestować właśnie tutaj i które polskie miasto oferuje najlepsze perspektywy z punktu widzenia inwestora?

Dlaczego warto kupić nieruchomość w Polsce?

Polska może się pochwalić jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie. Tylko w ciągu ostatniej dekady polski PKB wzrosło dwukrotnie, a prognozy na rok 2025 również są bardzo optymistyczne – przewidują wzrost o kolejne 3,3%, co zdecydowanie przewyższa średnią unijną.

Pod względem atrakcyjności dla zagranicznych inwestorów Polska zajmuje wysoką, szóstą pozycję. Centralne położenie kraju na mapie Europy, konkurencyjne koszty oraz dostęp do wielu wykwalifikowanych specjalistów sprawiają, że Polska umacnia swoją rolę jako kluczowe centrum przemysłowo-logistyczne Europy. Co więcej, rosnący potencjał gospodarczy sprawia, że Polska coraz częściej porównywana jest gospodarczo do Japonii, zbliżając się do poziomu ich rozwoju i znaczenia na arenie międzynarodowej.

Jak wygląda polski rynek nieruchomości?

Z jednej strony polski rynek mieszkaniowy jest największy w Europie Środkowo-Wschodniej, z drugiej – wciąż widoczna jest ogromna potrzeba nowych mieszkań. Choć Polacy w dalszym ciągu chętnie kupują nieruchomości na własność, najem zyskuje coraz większą popularność. Pierwszym powodem są wysokie koszty kredytów mieszkaniowych – aktualnie wynoszące około 7,5%. Drugim natomiast – rosnąca atrakcyjność wynajmu, który zapewnia większą elastyczność i mobilność, które są szczególnie cenione przez młodsze pokolenie.

Sprzedaż mieszkań nie maleje, ale motywacją coraz częściej jest nie cel mieszkaniowy, a inwestycyjny, dlatego ceny wciąż rosną. W ciągu zaledwie ostatnich dwóch lat ceny mieszkań w Polsce wzrosły aż o 26%, co stanowi jeden z najwyższych wzrostów w całej Europie.

Które polskie miasta były dotąd najpopularniejsze wśród inwestorów?

Zapytana o najbardziej atrakcyjne miasta do inwestycji mieszkaniowych w Polsce, większość osób bez wahania wskaże Warszawę, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Zwłaszcza inwestorzy zagraniczni skupiają się na tych miastach ze względu na ich rozpoznawalność i walor turystyczny. Jednak czy dziś są to nadal najlepsze opcje?

Jeszcze dekadę temu taka inwestycja wydawała się logiczna, ale obecnie, przy wysokich cenach mieszkań w tych lokalizacjach, warto spojrzeć szerzej. A co, jeśli można znaleźć miasto równie atrakcyjne – duże jak Warszawa, równie dobrze skomunikowane jak Kraków i dynamiczne jak Wrocław, lecz z o wiele bardziej przystępnymi cenami?

Nadszedł czas na Katowice!

Katowice są centralnym punktem aglomeracji liczącej ponad 2,2 mln mieszkańców. Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia (GZM), skupiająca aż 41 miast i gmin, dynamicznie rozwija się od kilku lat, coraz bardziej integrując się z wizją stworzenia jednego „supermiasta”.

Atutem Katowic jest również świetna komunikacja. W zaledwie kilka godzin można stąd dotrzeć – również pociągiem – do wielu europejskich stolic, takich jak Wiedeń, Berlin, Praga, Bratysława czy Budapeszt. W pobliżu znajdują się także dwa międzynarodowe lotniska: Katowice-Pyrzowice (35 minut samochodem lub autobusem) oraz Kraków-Balice (około godziny jazdy samochodem). Lotnisko Katowice-Pyrzowice obsłużyło w 2024 roku rekordową liczbę niemal 6,5 mln pasażerów.

Metropolia wyróżnia się na tle Polski najniższym wskaźnikiem bezrobocia oraz najwyższymi wynagrodzeniami w regionie. Co więcej, jest niezwykle atrakcyjna dla studentów – działa tutaj ponad 20 uniwersytetów, które przyciągają rocznie ponad 100 tysięcy młodych ludzi.

Jak rozwijają się Katowice i cała aglomeracja?

Od 2010 roku Katowice przeżywają gruntowną transformację – z miasta typowo przemysłowego stają się ważnym centrum biznesu, kultury i technologii. Dynamicznie rozwijają się tu nowe inwestycje biurowe, hotelowe i mieszkaniowe. Wiele globalnych firm – jak Concentrix, Sopra Steria, Capgemini, IBM, Unilever, PwC, Deloitte, Fujitsu, Compal Europe czy Keywords Studios – wybrało właśnie Metropolię na swoją polską siedzibę.

W centrum Katowic powstają nowe obiekty wielofunkcyjne typu mixed-use, a w najbliższych latach zaplanowano także budowę innowacyjnego hubu gamingowo-technologicznego. Katowice i cała aglomeracja zdecydowanie są dziś miejscem wartym uwagi inwestorów, którzy szukają alternatywy wobec najbardziej popularnych – i najdroższych – polskich miast.

Rynek nieruchomości w Katowicach

Jeszcze dziesięć lat temu Katowice i inne miasta aglomeracji nie były ulubionym miejscem inwestorów. Kojarzyły się głównie z przemysłem i miały opinię słabo rozwijających się lokalizacji. Pomimo znaczących przemian, jakie zaszły w regionie, aglomeracja wciąż jest często pomijana w raportach skupionych na rynku mieszkaniowym. Co ciekawe, regularnie pojawia się w rankingach dotyczących nieruchomości biurowych czy magazynowych. Czy oznacza to jednak, że katowicki rynek mieszkań jest mniej atrakcyjny? Niekoniecznie – raczej świadczy to o jego wciąż niedocenionym potencjale.

Taki stan rzeczy wpływa również na ceny nieruchomości. Według przewodnika inwestycyjnego firmy Ernst & Young, średnia cena mieszkań w sześciu głównych miastach Polski wynosi obecnie około 3500 euro za m². Mowa tutaj o Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście oraz Łodzi. Najdroższe są nieruchomości w Warszawie (średnio 4405 euro za m²), tuż za nią plasuje się Kraków (3695 euro za m²), a najniższą cenę ma Łódź (2775 euro za m²). Warto pamiętać, że podane średnie obejmują zarówno nowe, jak i starsze budynki, a cena mieszkania zależy od wielu czynników – jego stanu technicznego czy lokalizacji.

A jak w tym zestawieniu wypadają Katowice? Skupmy się na najbardziej atrakcyjnej części miasta – ścisłym centrum, gdzie obecnie powstają nowe inwestycje mieszkaniowe. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w nowym budownictwie w samym sercu Katowic wynosiła w maju 3110 euro. Dla porównania, w centrum Krakowa ceny wahały się od 4550 do nawet 6000 euro za m².

Interesujący przykład: w 2017 roku za kawalerkę położoną w centrum Katowic, w wyremontowanej kamienicy, zapłaciliśmy jedynie 1100 euro za m². Dziś to samo mieszkanie jest warte już około 3500 euro za m².

Biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój miasta, atrakcyjne ceny nieruchomości oraz szerokie możliwości inwestycyjne, można z pełnym przekonaniem stwierdzić, że Katowice mają ogromny, choć wciąż niewykorzystany potencjał inwestycyjny.

Możliwości inwestycyjne w Katowicach

Przypomnijmy, że dawniej Katowice nie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, co przekładało się na skromne inwestycje deweloperskie w całym regionie. Teraz sytuacja diametralnie się zmieniła: nowe budynki powstają dynamicznie, a miasto intensywnie się rozwija.

Według danych Urzędu Miasta Katowice tylko w ciągu ostatnich trzech lat Katowice wydały aż 12 tys. pozwoleń na budowę. Powstało już 7500 mieszkań, a kolejne 5000 jest obecnie w trakcie realizacji. Większość inwestycji znajduje się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach – można kupić mieszkanie z widokiem na rynek, skąd do głównego dworca kolejowego jest zaledwie 5 minut pieszo.

Deweloperzy dostrzegli potencjał inwestycyjny Katowic. Oferta sprzedawanych mieszkań jest bogata w mieszkania typu studio lub jednopokojowe, idealnie nadające się pod wynajem. 

Aby stać się właścicielem gotowej do wynajmu kawalerki w centrum Katowic, należy liczyć się z wydatkiem około 125 tys. euro (z uwzględnieniem wszystkich kosztów zakupu i wykończenia). Można oczywiście samodzielnie szukać mieszkań, koordynować remont i wszelkie kwestie administracyjne. W sieci można znaleźć wiele informacji czy przewodników po rynku nieruchomości w Polsce jak np. ten od Ernst & Young.

Alternatywą jest skorzystanie z kompleksowej usługi inwestycyjnej, szczególnie polecanej dla tych, którzy wolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek związanych ze wzrostem kosztów, często spotykanych podczas remontów czy realizacji prac wykończeniowych.

W Wellcome Home już od 2017 roku promujemy inwestycyjny potencjał Katowic, wspierając naszych inwestorów w całym procesie, a efekty naszych wspólnych realizacji można zobaczyć na naszej stronie: invest.wellcome-home.com/portfolio/

Podsumowanie

Polski rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości, przede wszystkim ze względu na stabilność prawa własności oraz duży potencjał wzrostu wartości nieruchomości w dłuższej perspektywie. Polska gospodarka rozwija się najszybciej w Europie, zajmując wysokie miejsca w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej. 

Planując zakup nieruchomości, warto zwrócić uwagę na inwestycyjny potencjał konkretnego miasta: jego skomunikowanie (bliskość lotnisk i dróg szybkiego ruchu), liczbę uczelni wyższych i atrakcyjność dla studentów. Ważne jest też, czy miasto dynamicznie się rozwija, realizując ciekawe projekty, tworząc nowe miejsca pracy i inwestując w infrastrukturę. Biorąc pod uwagę wszystkie te aspekty, Katowice wydają się być najlepszym wyborem.