Rejestr nieruchomości oraz procedura zakupu nieruchomości w Polsce
Jak działa rejestr nieruchomości w Polsce? Jak potwierdzić prawo własności do danej nieruchomości lub w jaki sposób sprawdzić stan prawny nieruchomości? Takie pytania mogą pojawiać się przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości w Polsce. Dobrze jest również wiedzieć, w jaki sposób wygląda cały proces związany z zakupem nieruchomości, szczególnie gdy ma on zostać zrealizowany w innym kraju.
W jaki sposób prowadzony jest rejestr nieruchomości i ich właścicieli?
Księgi wieczyste to nazwa publicznego rejestru nieruchomości funkcjonującego w Polsce. Rejestr ten pozwala na sprawdzenie komu i w jakim zakresie przysługują prawa do danej nieruchomości.
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych, ale mogą być również prowadzone dla ograniczonych praw rzeczowych. Dla każdej nieruchomości prowadzi się jedną księgę wieczystą o unikalnym numerze, bez względu na zmianę właściciela.
Księgi wieczyste prowadzone są przez odpowiednie sądy rejonowe, właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Dla przykładu: za rejestr nieruchomości położonych w Katowicach będzie odpowiadał sąd rejonowy w Katowicach.
Struktura księgi wieczystej
Informacje znajdujące się w księdze wieczystej są pogrupowane na cztery działy w sposób następujący:
- dział I księgi wieczystej – obejmuje oznaczenie nieruchomości, w tym również oznaczenie działek wchodzących w skład danej nieruchomości;
- dział II księgi wieczystej – w tym dziale znajdują się dane aktualnych właścicieli danej nieruchomości;
- dział III księgi wieczystej – zawiera prawa, które przysługują innym osobom w stosunku do danej nieruchomości oraz wszelkie ograniczenia w rozporządzaniu daną nieruchomością, które obowiązują aktualnego właściciela;
- dział IV księgi wieczystej – w tym miejscu znajdują się informacje na temat wysokości hipotek, którymi obciążona jest dana nieruchomość.
Dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny. Każdy, kto posiada numer księgi wieczystej danej nieruchomości, może ją przeglądać za pomocą internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych, dostępnej na stronie ministerstwa pod adresem: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/
Standardowo, numer księgi wieczystej złożony jest z czteroznakowego oznaczenia wydziału sądu rejonowego, w którym księga została założona, numeru z oznaczeniem nieruchomości oraz cyfry kontrolnej, np. KA1K/00145125/2, gdzie KA1K oznacza sąd rejonowy w Katowicach.
Najważniejsze postanowienia umowy przy sprzedaży nieruchomości
W praktyce, umowa sprzedaży jest jedną z najczęściej dokonywanych czynności prawnych. Przy umowie sprzedaży sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności rzeczy na rzecz kupującego oraz do jej wydania. Kupujący natomiast zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny na rzecz sprzedającego oraz do odbioru rzeczy.
Sprzedaż nieruchomości w Polsce może się odbyć tylko w formie umowy zawartej przed notariuszem (w formie aktu notarialnego). Tym samym, nie ma możliwości zawarcia umowy, która będzie miała na celu sprzedaż lub zakup nieruchomości, bez udziału notariusza.
Najważniejszymi elementami umowy sprzedaży są:
- określenie stron umowy — kto sprzedaje, a kto kupuje nieruchomość;
- cena, za jaką cenę nieruchomość jest sprzedawana;
- sposób zapłaty ceny – w jaki sposób kupujący dokona zapłaty ceny zakupu: czy będzie to przelew z własnego rachunku bankowego, czy np. pieniądze zostaną zapłacone przez bank (sytuacja taka ma miejsce w przypadku zakupu na kredyt);
- termin zapłaty ceny;
- termin wydania nieruchomości kupującemu w posiadanie – przekazanie kluczy do mieszkania czy domu.
Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w praktyce
Przedmiot umowy sprzedaży, czyli nieruchomość, powinien być w akcie notarialnym (umowie sprzedaży) precyzyjnie określony pod względem faktycznym oraz prawnym. Określenie nieruchomości pod względem faktyczny, to nic innego jak określenie stanu nieruchomości. Na przykładzie mieszkania: określone będzie, czy wymaga ono remontu, czy jest po remoncie, czy sprzedawane jest z wyposażeniem, czy puste, jaką ma powierzchnię itp. Określenie stanu prawnego to dokładne opisanie, komu przysługuje prawo własności danej nieruchomości, informacji o tym, czy nieruchomość jest obciążona np. hipoteką, lub jaki udział w częściach wspólnych budynku będzie przysługiwał właścicielowi po zakupie nieruchomości (dotyczy zakupu mieszkania).
Stan prawny nieruchomości wynika przede wszystkim z księgi wieczystej oraz z przedłożonych do umowy notarialnej dokumentów. Notariusz jest odpowiedzialny za ustalenie stanu prawnego nieruchomości, ma on również obowiązek zabezpieczenia interesów obu stron umowy.
Umowa sprzedaży nieruchomości powinna zostać odczytana przez notariusza, następnie obie strony składają na umowie swoje podpisy, co notariusz potwierdza również swoim podpisem. Oryginał umowy jest wysyłany do sądu w celu zmiany właściciela w rejestrze. Strony otrzymują kopię zwaną „wypisem”, podpisaną przez notariusza.
Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz odnotowuje fakt zawarcia umowy w księdze wieczystej danej nieruchomości. Nie jest to zmiana właściciela, ponieważ tego dokonuje sąd po otrzymaniu oryginału umowy. Adnotacja w księdze wieczystej, której dokonuje notariusz, pojawia się w czasie rzeczywistym. Ma to zapobiec próbie sprzedaży tej samej nieruchomości innej osobie, zanim sąd dokona zmiany właściciela w rejestrze. Nie trzeba natomiast czekać na zmianę właściciela w księdze wieczystej, ponieważ zmiana właściciela w rozumieniu prawnym dokonuje się z chwilą podpisania umowy.
Podsumowanie
Prowadzony w Polsce rejestr nieruchomości pozwala na szybką i sprawną weryfikację jej stanu prawnego. Z rejestru dowiemy się, kto jest właścicielem danej nieruchomości, gdzie dokładnie jest zlokalizowana oraz czy jest obciążona prawami innych osób.
Sprzedaż nieruchomości w Polsce może się odbyć tylko i wyłącznie w obecności notariusza, który pełni rolę funkcjonariusza publicznego. Informacja o podpisanej umowie pojawia się w internetowym rejestrze w czasie rzeczywistym, zapewniając ochronę obu stronom umowy. Wszystkie to powoduje, że obrót nieruchomościami w Polsce jest bardzo bezpieczny.