Dom za 1 euro we Włoszech czy nieruchomość w Polsce? Przewodnik dla inwestora zagranicznego

Praktyczny przewodnik dla inwestora międzynarodowego: ile naprawdę kosztuje dom za 1 euro, kto może kupić, jak wygląda transakcja i co można zrobić z najmem krótkoterminowym – Włochy vs. Polska

Dom za 1 euro brzmi jak okazja życia. Do momentu, w którym trzeba przeczytać, co konkretnie się w tej cenie kryje. Kupujący, którzy lekceważą wymagania gminy, nie znają zasady wzajemności obowiązującej u włoskiego notariusza albo źle liczą remont, prawdziwy koszt inwestycji poznają dopiero po fakcie. Ten artykuł zestawia Włochy i Polskę: czym w rzeczywistości są programy „za 1 euro”, kto może z nich skorzystać, jak przebiega transakcja i gdzie kończy się wolność właściciela w zakresie najmu krótkoterminowego.

Program „dom za 1 euro” nie istnieje

To chyba najbardziej mylnie rozumiany produkt na europejskim rynku nieruchomości. Żaden włoski akt prawny nie reguluje sprzedaży domów za 1 euro w skali kraju. To, co funkcjonuje w mediach jako jeden fenomen, w rzeczywistości jest zbiorem kilkudziesięciu lokalnych inicjatyw prowadzonych przez pojedyncze gminy (comune). Każda z nich ustala własne zasady, własne terminy i własną listę zobowiązań.

Dlatego zdanie „kupiłem dom za 1 euro we Włoszech” niewiele mówi. Kluczowe pytanie brzmi: w której gminie i czego ta gmina wymaga w zamian? Bo 1 euro to tylko cena wywoławcza. Właściwą cenę stanowią obowiązki, które się z nią wiążą.

W większości programów te obowiązki wyglądają podobnie: trzeba się w gminie zameldować, wyremontować dom w wyznaczonym czasie (zwykle kilku lat) i zobowiązać się, że przez co najmniej pięć lat nieruchomość nie zostanie odsprzedana. Tanie włoskie domy bez tego rodzaju warunków oczywiście istnieją, tyle że nie sprzedaje się ich pod hasłem „za 1 euro”.

Krótko: te symboliczne 1 euro to nie jest cena domu, ale opłata za dopuszczenie do gry.

Co naprawdę kosztuje w domu za 1 euro

Najdroższą częścią całej inwestycji prawie nigdy nie jest sam zakup. Jest nią remont. Domy z programów „za 1 euro” prawie zawsze wymagają poważnych prac konstrukcyjnych, których koszt liczy się w dziesiątkach tysięcy euro, a bywa, że przekracza wartość gotowej nieruchomości. Z naszego doświadczenia w prowadzeniu takich remontów wynika, że najgorsze są nie te wydatki, które można oszacować z góry, tylko te, których żaden przegląd techniczny nie wyłapie: ukryte uszkodzenia, niestabilne ściany albo stropy, problemy widoczne dopiero po zerwaniu tynków. Przy tego typu nieruchomościach pojawiają się praktycznie zawsze.

Do tego dochodzą standardowe koszty każdej włoskiej transakcji: taksa notarialna, podatki, opłaty za pozwolenia i coroczne opłaty lokalne. Osobno żadna z tych pozycji nie robi wrażenia. Zaczyna je robić, kiedy nakłada się na budżet remontu, którego nie da się przewidzieć z żadną precyzją. W tym momencie finalny koszt inwestycji przestaje mieć cokolwiek wspólnego z nagłówkiem „za 1 euro”.

Trzy pytania, które warto zadać przed zakupem domu za 1 euro

1. Czy dom w ogóle wolno wyremontować? Bycie właścicielem nie oznacza automatycznie wolnej ręki. Jeśli nieruchomość leży na obszarze objętym ochroną krajobrazową (vincolo paesaggistico) lub konserwatorską (vincolo storico), spora część planowanych zmian może być po prostu zakazana. To pytanie trzeba zadać przed podpisaniem, nie po.

2. Czy nieruchomość jest wolna od obciążeń? We Włoszech pokazuje to visura ipotecaria – wypis, z którego wynika, czy na nieruchomości ciąży np. niespłacona hipoteka. Część takich obciążeń przechodzi razem z nieruchomością na nowego właściciela, niezależnie od tego, kto je pierwotnie zaciągnął. Za sprawdzenie stanu prawnego przed aktem odpowiada notariusz jako niezależny urzędnik publiczny. W Polsce pierwszą weryfikację robi zwykle pośrednik, a notariusz potwierdza wszystko przy podpisaniu. W obu krajach obowiązuje ta sama zasada: zapewnienie sprzedającego nie zastępuje formalnej kontroli.

3. Ile pochłonie doprowadzenie budynku do standardów energetycznych? Do sprzedaży lub wynajmu każdej włoskiej nieruchomości potrzebne jest świadectwo energetyczne APE (Attestato di Prestazione Energetica). W Polsce działa to identycznie – rolę tę pełni świadectwo charakterystyki energetycznej. Na dziś żaden z tych krajów nie zabrania wynajmowania nieruchomości o słabych parametrach, ale unijne przepisy sukcesywnie się zaostrzają. W starym domu za 1 euro dostosowanie budynku do nowych wymogów energetycznych potrafi być jedną z największych pozycji kosztowych w całym projekcie. To jeden z powodów, dla których część inwestorów woli nowe budownictwo – ryzyko regulacyjne jest w nim po prostu z góry uwzględnione.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość we Wełoszech lub Polsce?

Odpowiedź krótka: tak, w obu krajach. Odpowiedź szczegółowa jest ciekawsza.

We Włoszech obywatele UE i EOG kupują na zasadach ogólnych, także nieruchomości komercyjne i grunty. Osoby spoza UE, które mieszkają we Włoszech legalnie, zazwyczaj mogą kupować w granicach wyznaczonych przez posiadane zezwolenie na pobyt lub przez odpowiednią umowę międzynarodową. Kupujący spoza UE, którzy we Włoszech nie mieszkają, natrafiają na jedną zasadę potrafiącą zablokować całą transakcję: warunek wzajemności (condizione di reciprocità). W skrócie: Włoch może sprzedać nieruchomość obywatelowi danego kraju tylko wtedy, gdy w tym kraju Włoch też mógłby coś kupić. Tego, czy warunek jest spełniony, nie sprawdza żaden urząd imigracyjny. Sprawdza to notariusz w momencie podpisywania aktu.

W Polsce obywatele UE kupują mieszkania bez zezwolenia MSWiA. Zakupy przez osoby spoza UE oraz nabycie nieruchomości komercyjnych i gruntów podlegają bardziej złożonym regulacjom, ale polski system jest w praktyce bardziej otwarty niż włoski test wzajemności – nie zamyka rynku na całe kraje z powodu braku odwzajemnienia.

Jedna rzecz jest identyczna po obu stronach: własność nieruchomości nie daje prawa pobytu ani obywatelstwa.

Jak przebiega transakcja

Numer podatkowy

Żadna włoska transakcja nie ruszy bez codice fiscale. Bez niego nie da się podpisać aktu, zapłacić podatku ani otworzyć konta bankowego. Numer można wyrobić w konsulacie lub ambasadzie Włoch za granicą, w dowolnym urzędzie Agenzia delle Entrate na miejscu, a nawet listownie. Jest bezpłatny, wydawany zwykle w ciągu od kilku dni do kilku tygodni. Polskim odpowiednikiem jest PESEL, tyle że nie jest on formalnie potrzebny do samego zakupu – zaczyna być niezbędny dopiero na etapie rozliczeń podatkowych i najmu.

Oferta

Włoska proposta d’acquisto to nie jest luźna deklaracja zainteresowania. To dokument wiążący obie strony. Z chwilą, w której sprzedający ją przyjmuje, kupujący jest zobowiązany do sfinalizowania transakcji, a wycofanie się kosztuje. W Polsce logika jest odwrotna: oferta to standardowo etap negocjacji, z którego można się jeszcze wycofać.

Umowa przedwstępna

Włoskie compromesso (nazywane też contratto preliminare) blokuje cenę, wyznacza termin aktu ostatecznego i daje obu stronom czas na kontrole prawne oraz załatwienie finansowania. Wpłacana wtedy zaliczka to zwykle caparra confirmatoria, która działa jak zabezpieczenie: jeśli wycofa się kupujący – traci ją; jeśli wycofa się sprzedający – zwraca ją w podwójnej wysokości. Polska ma dokładnie tę samą mechanikę pod nazwą zadatku. Zaliczka to natomiast coś innego – wyłącznie częściowa wpłata na poczet ceny, którą sprzedający zwraca, jeśli do transakcji nie dochodzi.

Akt notarialny

Włoski rogito to moment, w którym własność przechodzi na kupującego. Tak samo jak w Polsce: nieruchomość zmienia właściciela w chwili podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero z chwilą wpisu do ksiąg. Notariusz robi wtedy ostatnią weryfikację prawną, rejestruje przeniesienie własności i pobiera podatki.

Pieniądze płyną zwykle etapami: caparra przy umowie przedwstępnej, reszta przy rogito. Można też umówić się z notariuszem, że zatrzyma całą kwotę na wydzielonym rachunku depozytowym (deposito del prezzo / conto dedicato) aż do momentu wpisu do ksiąg wieczystych. To eliminuje ryzyko, że między podpisaniem a rejestracją na nieruchomości pojawi się jakieś nowe obciążenie. Wszystkie płatności muszą być identyfikowalne – najczęściej to assegno circolare (czek bankierski) albo przelew.

Uwaga dla kupujących w Polsce

Polskie prawo ma w tym miejscu jeden bardzo ostry zapis, który zaskakuje wielu kupujących. Własność przechodzi na kupującego w chwili podpisania aktu – niezależnie od tego, czy pieniądze dotarły już na konto sprzedającego. W praktyce oznacza to, że nieruchomość może zmienić właściciela zanim środki zostaną zaksięgowane. Sprzedający ma oczywiście narzędzia prawne do odzyskania niezapłaconej ceny, ale „narzędzia prawne” to sądy, a sądy to czas. Praktyczne zabezpieczenia są proste: akt umawiamy na godziny poranne, robimy przelew tego samego dnia albo przelew natychmiastowy, ewentualnie prosimy notariusza o zatrzymanie środków do momentu wpisu do księgi.

Zakup zdalny

Ani we Włoszech, ani w Polsce nie trzeba być osobiście przy każdej czynności. We Włoszech zakup zdalny przeprowadza się przez pełnomocnictwo (procura), na podstawie którego zaufana osoba podpisuje dokumenty w imieniu kupującego.

Są trzy sensowne warianty: pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem w kraju kupującego, przetłumaczone przysięgle na włoski i opatrzone apostille; pełnomocnictwo podpisane we włoskim konsulacie, które jest gotowe do użycia od razu; albo krótki wyjazd do Włoch, dzięki któremu apostille w ogóle nie jest potrzebne.

W Polsce logika jest bardzo podobna, z jednym niuansem: samo pełnomocnictwo nie musi być tłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Apostille dołączona do dokumentu – już tak.

Najem krótkoterminowy: pytanie brzmi nie „czy”, tylko „gdzie”

We Włoszech każdy ogłaszający najem krótkoterminowy musi umieścić w ofercie krajowy kod rejestracyjny CIN (Codice Identificativo Nazionale). Anonimowe wystawianie na Airbnb praktycznie się skończyło. Nie ma za to jednego, krajowego limitu dni najmu – limity ustala każda gmina osobno, więc zasady w Wenecji nie mają nic wspólnego z zasadami w małej górskiej miejscowości. Sensowne pytanie nie brzmi więc „czy najem krótkoterminowy we Włoszech jest legalny”, tylko „czy jest dozwolony w tej konkretnej lokalizacji, na warunkach tej konkretnej gminy”.

W przypadku domów za 1 euro odpowiedź jest zwykle jednoznaczna: nie. Sensem tych programów jest ściągnięcie mieszkańców, a nie zasilanie rynku najmu turystycznego. Jeśli gmina wymaga faktycznego zamieszkania w nieruchomości i zakazuje podnajmu, uruchomienie Airbnb nie jest planem B – jest złamaniem umowy z gminą, z realnymi konsekwencjami, do utraty nieruchomości włącznie.

Polska idzie w podobnym kierunku. Unijne rozporządzenie o danych z najmu krótkoterminowego już obowiązuje, ale polskie przepisy wykonawcze jeszcze nie weszły. Ramy są, szczegóły powstają.

Podsumowanie

Włochy i Polska mają więcej wspólnego, niż wydaje się większości kupujących – zwłaszcza w roli notariusza, w momencie przejścia własności (przy akcie, nie przy wpisie), w logice zadatku i w wymogu apostille przy zakupie zdalnym.

Domy za 1 euro istnieją naprawdę. To nie jest chwyt marketingowy. Nie są jednak także drogą na skróty. Każdy taki dom to umowa z gminą, a gmina oczekuje jej wykonania: remontu, zamieszkania i trzymania się reguł.

Zrozumienie, na czym naprawdę polega ta umowa, jeszcze przed podpisaniem – to nie luksus. To granica między inwestycją, która się broni, a taką, która się nie broni.