Czym jest nieruchomość i jak działa prawo własności w Polsce?
Czym jest prawo własności w Polsce? Jaka jest definicja nieruchomości i jej podział oraz sposoby nabywania i zbywania? Tematyka jest tak obszerna, że podczas polskich studiów prawniczych poświęcony jest im cały semestr. Dodatkowo jest to temat bardzo istotny z punktu widzenia ekonomii. Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga zrozumienia specyfiki jego działania. Dobrze jest wiedzieć, jakie możliwości dają przepisy prawa, zwłaszcza gdy chodzi o pieniądze.
Definicja nieruchomości i ich podział
Zgodnie z polskim prawem nieruchomościami nazywamy:
- fragmenty gruntów,
- budynki, które są na stałe związane z gruntem,
- części budynków, jeśli mogą stanowić osobny przedmiot własności (np. częścią budynku może być mieszkanie lub lokal usługowy położony w budynku, w którym jest więcej takich lokali).
Zerkając na ten podział, można powiedzieć, że w polskim systemie prawnym mamy trzy rodzaje nieruchomości:
- nieruchomości gruntowe — to nic innego jak działki, które mogą mieć różne przeznaczenie: działki rolne, działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub wielorodzinną (czyli budynki z wieloma mieszkaniami) lub pod zabudowę usługową, działki leśne, działki drogowe itp.,
- nieruchomości budynkowe — jak np. domy jednorodzinne,
- nieruchomości lokalowe — czyli mieszkania lub lokale komercyjne.
Prawo własności w Polsce
Kwestie dotyczące prawa własności uregulowane są w dziale przepisów cywilnych o nazwie „prawo rzeczowe”. W bardzo dużym uproszczeniu: dział ten reguluje przepisy związane z posiadaniem praw do rzeczy czy zwierząt.
W polskim systemie prawnym funkcjonują różne formy posiadania. Prawo własności jest jednak najszerszym i najsilniejszym prawem rzeczowym, jakie można mieć wobec posiadanej rzeczy — ruchomej lub nieruchomej. Prawo to daje uprawnionemu najwięcej korzyści i najwięcej możliwości do samodzielnego dysponowania daną rzeczą (ruchomą lub nieruchomą).
Prawo własności jest prawem zbywalnym i dziedzicznym. Możliwa jest sprzedaż tego prawa, oddanie go w darowiźnie, wynajem, dzierżawa czy inne nim rozporządzanie. Można je również obciążyć np. hipoteką. Przedmiotem prawa własności może być objęta każda rzecz – zarówno ruchoma jak i nieruchoma (nieruchomości).
Prawo własności nieruchomości jest bezterminowe, co znaczy, że prawo do posiadania przysługuje właścicielowi bez względu na upływ czasu i trwa tak długo, aż nie zostanie przez właściciela zbyte.
Różne sposoby nabycia nieruchomości
Polskie prawo wyróżnia wiele rodzajów przeniesienia własności nieruchomości. Najczęściej spotykane to:
- sprzedaż nieruchomości — forma przeniesienia prawa własności do nieruchomości za opłatą. Podczas zawarcia umowy sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego prawo własności nieruchomości i wydać mu rzecz w posiadanie, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty ustalonej ceny,
- dziedziczenie nieruchomości — gdy nieruchomości przechodzą po śmierci właściciela (spadkodawcy) na rzecz jego spadkobierców (o tym, jak funkcjonuje prawo spadkowe w Polsce, opowiemy w innym artykule),
- darowizna nieruchomości — przez zawarcie umowy darowizny, właściciel nieruchomości przenosi nieodpłatnie prawo własności do nieruchomości na rzecz innej osoby,
- wywłaszczenie nieruchomości — forma przeniesienia prawa do nieruchomości, która jest dopuszczalna przez przepisy prawa tylko w wyjątkowych sytuacjach, gdy jest dokonywana na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, np. w przypadku zaplanowania budowy drogi, gdy konieczny jest wykup działek, które nie stanowią własności Państwa,
- zamiana — umowa, na podstawie której, każda ze strony umowy zobowiązuje się przenieść na rzecz drugiej strony prawo własności rzeczy, w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia innej rzeczy.
Podsumowanie
W polskim systemie prawa istnieją różne formy posiadania, jednak to prawo własności daje właścicielowi najwięcej uprawnień do dysponowania daną rzeczą. Można posiadać prawo własności do rzeczy, które są ruchome, ale również do rzeczy nieruchomych, czyli nieruchomości. Prawo własności jest prawem, które jest zagwarantowane w Polskiej konstytucji, a wszystkie uprawnienia przysługujące właścicielowi są objęte ochroną prawną, która jest taka sama, bez względu na obywatelstwo.
