Zakup mieszkania na rynku wtórnym. Formalności i koszty.

Znalazłeś interesującą Cię ofertę, zobaczyłeś mieszkanie, jesteś zdecydowany na zakup. Ale co dalej? Czy musisz sam przygotować umowę? Jakich dokumentów oczekiwać od sprzedającego? I ile to wszystko będzie kosztowało? Odpowiedzi na wszystkie pytania znajdziesz w tym artykule.

Chcesz kupić mieszkanie… i co dalej?

Zacznij od znalezienia notariusza lub zapytaj, czy strona sprzedająca ma kogoś, z kim współpracuje. To notariusz zadba o przygotowanie umowy oraz o weryfikację wymaganych dokumentów. Możesz wybrać dowolnego notariusza, ponieważ nie ma w tym zakresie rejonizacji. 

Notariusz do przygotowania umowy będzie potrzebował od obu stron umowy sprzedaży następujących danych:

1. Imiona i nazwiska;
2. Imiona i nazwiska rodziców;
3. Stan cywilny;
4. Numery dowodów osobistych lub paszportów, data ważności dokumentu oraz urząd, który wydał dokument;
5. Numery PESEL (to nic innego jak numer identyfikacyjny nadawany obywatelom polskim oraz osobom zza granicy, które w Polsce zamieszkują; nie trzeba mieć numeru PESEL aby móc dokonać zakupu nieruchomości);
6. Adresy zamieszkania oraz adresy do korespondencji (jeśli są inne niż adresy zamieszkania);
7. Numer rachunku bankowego, na który należy dokonać zapłaty ceny zakupu;
8. W przypadku zakupu mieszkania za pomocą finansowania z kredytu, to również umowa kredytowa zawarta z bankiem oraz wszystkie pozostałe dokumenty przygotowane przez bank.
   

Jeśli kupujących (lub sprzedających) jest wielu, każda z tych osób musi podać wszystkie wymienione wyżej dane. W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, zakupu nieruchomości dokonuje się do majątku małżeńskiego, o ile między małżonkami nie ma zawartej umowy małżeńskiej, która w odmienny sposób regulowałaby tę kwestię.

Jakich dokumentów możesz oczekiwać od sprzedającego?

Do przygotowania umowy sprzedaży, notariusz będzie wymagał pewnych dokumentów. Niektóre są obowiązkowe, z kolei innych dobrze wymagać od sprzedającego.

Dokumenty obowiązkowe:

1. Dokument potwierdzający nabycie nieruchomości – w sytuacji, w której nieruchomość została zakupiona, będzie to akt notarialny zakupu; jeśli nieruchomość została odziedziczona – akt poświadczenia dziedziczenia lub orzeczenie sądowe itp.;
2. W przypadku jeśli do zakupu mieszkania doszło z pomocą kredytu hipotecznego, niezbędne będą również dokumenty z banku, wyrażające zgodę na wykreślenie wpisanej hipoteki.

Dokumenty, których okazanie do umowy sprzedaży nie jest obowiązkowe, jednak dobrze jest zweryfikować je przed zakupem:

1. Zaświadczenie z Urzędu Miasta wskazujące, że w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany;
2. Zaświadczenie wydane przez administratora budynku, że sprzedający nie zalega z płatnościami opłat administracyjnych do wspólnoty mieszkaniowej;
3. Zaświadczenie z Urzędu Miasta potwierdzające fakt niezalegania z podatkami od nieruchomości;
4. Świadectwo charakterystyki energetycznej – nie jest to dokument, bez którego nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, jednak brak takiego dokumentu zostanie odnotowany w samej umowie. Co więcej, właściciel nieruchomości ma obowiązek taki dokument posiadać i wydać go kupującemu.

Praktykuje się wysyłkę zeskanowanych dokumentów do notariusza wcześniej, za pomocą korespondencji e-mail, aby mógł on przygotować umowę. Dobrze jest jednak pamiętać, że oryginały trzeba będzie zabrać ze sobą na spotkanie. Bez tego nie będzie można zawrzeć umowy.

Wymienione wyżej dokumenty dotyczą sytuacji, w której kupujący lub sprzedający jest osobą fizyczną, niepozostającą w związku małżeńskim (lub pozostającą w związku małżeńskim, w którym funkcjonuje rozdzielność majątkowa). Należy pamiętać, że inne dokumenty będą wymagane, jeśli jedną ze stron umowy będzie np. firma.

Koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży

Jako kupujący, będziesz musiał ponieść wszystkie koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży. Są one następujące:

1. Podatek od czynności cywilno prawnej – 2 % od ceny zakupu nieruchomości (podatek ten nie będzie wymagany, jeśli nieruchomość sprzedawana będzie z doliczonym podatkiem VAT);
2. Opłata sądowa w wysokości 200 zł oraz opłata za elektroniczny wniosek do księgi wieczystej-  246 zł (to nic innego jak zgłoszenie zawarcia umowy w czasie rzeczywistym do internetowego rejestru);
3. Koszt wypisów, czyli po jednym egzemplarzu umowy dla każdej ze stron oraz egzemplarze, które w Twoim imieniu notariusz wyśle do odpowiednich wydziałów Urzędu Miasta. To, ile będą kosztowały wypisy, zależy od notariusza, u którego będzie podpisywana umowa;
4. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Stawka maksymalna ustalana jest przez ustawę, jednak to notariusz decyduje, ile będzie kosztowało podpisanie umowy. Przy inwestycji na poziomie 500.000,00 PLN koszty taksa notarialna wyniesie maksymalnie 1.385,00 PLN netto.
5. Koszty notariusza przysięgłego. Jeśli nie mówisz po polsku, obecność tłumacza przysięgłego języka, w którym się swobodnie komunikujesz, jest obowiązkowa. Koszt tłumacza przysięgłego języka angielskiego w Katowicach, podczas zawarcia umowy sprzedaży to około 400,00 zł brutto. Stawka ta może się różnić w zależności od indywidualnej wyceny tłumacza.

Pamiętaj, że dokonując wyboru notariusza, możesz wcześniej ustalić, ile będzie kosztowało zawarcie umowy. Podatek oraz opłaty do sądu są stałe i nie można ich negocjować, natomiast kwestię wynagrodzenia za sporządzenie umowy możesz próbować negocjować.

Wymienione koszty dotyczą zawarcia umowy sprzedaży, jeśli zakup dokonywany jest bez pomocy kredytu. Jeśli będziesz posiłkował się kredytem, pojawią się dodatkowe opłaty jak np. opłata za ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Zakup mieszkania w Polsce jest bardzo prosty. Polskie przepisy prawa w precyzyjny sposób regulują, w jaki sposób umowa może zostać podpisana. Określają również, kto ma umowę przygotować, na podstawie jakich dokumentów oraz informacji.  Z uwagi na to, że do zawarcia umowy może dojść tylko przed notariuszem, obrót nieruchomościami w Polsce jest bezpieczny. Przewidywalne i dość proste do oszacowania są także koszty związane z zawarciem takiej umowy, co jest istotnym aspektem z punktu widzenia inwestycyjnego.